Obbligazioni

L’interesse delle parti alla formazione progressiva del contratto rende ammissibile il preliminare del preliminare

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Cassazione civile, Ss.Uu., 6 marzo 2015, n. 4628


Note giurisprudenziali (ISSN 2531-7229) – anno II – n. 9

La questione relativa al cosiddetto preliminare del preliminare ha visto negli anni dei contrasti nelle decisioni giurisprudenziali. La sentenza in commento sembra avere fornito un indirizzo univoco teso al riconoscimento di effetti all’accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto preliminare (cd preliminare del preliminare).

In relazione all’art. 2932 cod. civ., i promittenti venditori di una porzione di un fabbricato chiesero l’esecuzione in forma specifica dell’accordo preliminare. I convenuti resistevano in quanto la scrittura privata era da ritenersi priva di efficacia obbligatoria e insuscettibile di esecuzione ex art. 2932 cod. civ.

Per il Tribunale di Avellino il contratto stipulato era da qualificare come “preliminare di preliminare” e dunque nullo in radice per difetto originario di causa.

La Corte di appello di Napoli decideva nel senso che al contratto preliminare può riconoscersi funzione giuridicamente apprezzabile solamente in caso di idoneità a produrre effetti diversi da quelli del contratto preparatorio. Secondo i Giudici di appello, dunque, il secondo preliminare previsto dalle parti avrebbe prodotto gli stessi effetti di impegno alla stipulazione contrattuale alle medesime condizioni e sul medesimo bene, dunque il primo accordo sarebbe da considerare nullo, per difetto di causa autonoma rispetto al contratto preliminare da stipulare.

I promittenti venditori soccombenti ricorrevano in Cassazione per violazione e falsa applicazione degli artt. 1321, 1322, 1324, 1351, 1362 ss., 1374, 2697 e 2932 cod. civ.

Sostanzialmente secondo i ricorrenti non può essere negata la sussistenza di un interesse delle parti alla costituzione di un “impegno provvisorio“, separando la contrattazione preparatoria del contratto definitivo di vendita dell’immobile in due fasi.

Risulta determinante individuare l’origine che sta a fondamento della decisione a sezioni Unite per il superamento del contrasto.

Con la sentenza n. 8038 del 2009 la seconda sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che “L’art. 2932 c.c., instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti.

Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi ad obbligarsi a ottenere quell’effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito.

Né sono pertinenti i contrari argomenti esposti dai ricorrenti: in parte non attengono al reciproco rapporto tra le parti del futuro contratto definitivo, ma a quelli tra ognuna di loro e l’intermediario che le ha messe in relazione, sicché non riguardano il tema in discussione; per il resto prospettano l’ipotesi di un preliminare già riferentesi al definitivo e da rinnovare poi con un altro analogo negozio formale, il che rappresenta una fattispecie diversa da quella del prepreliminare, di cui si è ritenuta in sede di merito l’avvenuta realizzazione nella specie. Correttamente, quindi, nella sentenza impugnata, esclusa la validità dell’accordo raggiunto dalle parti, ha ritenuto che esse si trovassero, in relazione al futuro contratto preliminare, nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della puntuazione, destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio.”

Secondo un altro orientamento, in contrapposizione a quello tradizionale rappresentato dalla sentenza n. 8038 del 2009, nel caso si raggiungesse un’intesa fra le parti contenente nell’oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto, non è configurabile un impegno con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo ritenersi formata la volontà attuale di un accordo contrattuale. In tal caso, secondo questo orientamento, il giudice dovrà accertare la reale volontà negoziale delle parti andando oltre il nomen iuris. (cfr. Cass. 2720 del 2009).

L’evoluzione della contrattazione immobiliare ha in qualche modo influito sull’insorgenza del problema posto.

La complessità dei contatti, delle verifiche da effettuare, da un lato per valutare la serietà dei proponenti, dall’altro per verificare della consistenza del bene e dell’affidabilità dei contraenti, hanno di fatto portato a un’ordinaria tripartizione delle fasi contrattuali.

Una prima fase in cui, in alcuni casi con la formula della proposta irrevocabile, il potenziale acquirente offre un determinato corrispettivo per l’acquisto del bene, atto riscontrato dall’accettazione o dal rifiuto del venditore; una seconda fase, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto; una terza fase, infine, costituita dall’imprescindibile rogito notarile con il saldo del prezzo.

Nella sentenza in commento, le Sezioni Unite hanno voluto cogliere gli aspetti costruttivi del più innovativo orientamento che intende riconoscere la libertà delle parti di determinarsi e di fissare un nucleo di interessi da trasfondere nei vari passaggi contrattuali.

La procedimentalizzazione della fasi contrattuali non può essere connotata da disvalore, se corrisponde a “un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell’operazione negoziale“.

In definitiva le Sezioni Unite hanno posto un importante punto di diritto secondo cui in presenza di contrattazione preliminare riguardante la compravendita di un immobile che sia scandita in due fasi – con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo – il giudice di merito dovrà in via preliminare appurare se l’accordo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 cod. civ., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

L’accordo denominato “preliminare”, con il quale le parti si obbligano alla stipula in una fase successiva di un ulteriore contratto preliminare, dovrà essere ritenuto produttivo di effetti nell’ipotesi in cui emerga la configurabilità in concreto dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

La violazione di tale accordo potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, per violazione della buona fede.

Antonio Marchetta

©RIPRODUZIONE RISERVATA


Bibliografia essenziale:

R. CALVO, Contratto preliminare, Giuffrè, Milano, 2016;

V. PROVERA, Il ruolo del preliminare di preliminare nella compravendita immobiliare, in Il Sole 24 Ore (Diritto 24), 3 novembre 2015;

U. STEFINI, Secondo le Sezioni Unite il “preliminare di preliminare” è valido; anzi no, in Dir. civ. cont., 9 giugno 2015.

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Informazioni sull'autore

Antonio Marchetta

Avvocato, laureato in giurisprudenza presso l'Università degli Studi di Palermo discutendo una tesi sull'imposizione tributaria e il federalismo fiscale. Ha conseguito, nella stessa università, la laurea in scienze della pubblica amministrazione con una tesi sul ruolo del revisore dei conti nell'ente locale. Specializzato nella consulenza legale sia per le aziende, sia per i privati. Giornalista pubblicista.
antonio.marchetta@notegiurisprudenziali.it

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