Obbligazioni

Preliminare di preliminare e insorgenza del diritto alla provvigione per il mediatore

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Cassazione civile, sez. III, 17 gennaio 2017, n. 923


Note giurisprudenziali (ISSN 2531-7229) – anno II – n. 10

Una società di capitali citava in giudizio un soggetto dal quale aveva ricevuto l’incarico di alienare un immobile al fine di vederlo condannare al pagamento della provvigione del 3% sul valore di vendita del cespite.

Il convenuto sosteneva che il contratto di mediazione era invalido sia perché vessatorio, sia perché non si era conclusa l’alienazione con l’aspirante acquirente.

Il Tribunale di Roma non accoglieva le richieste di parte attrice ed escludeva l’inadempimento del convenuto rispetto alla clausola di irrevocabilità esclusiva e penale contenute nel contratto di mediazione.

La Corte di Appello di Roma, in riforma della decisione del Tribunale, condannava parte resistente al pagamento della provvigione in favore della società attrice.

Secondo la Corte territoriale, infatti, fra il proprietario dell’immobile da alienare e il potenziale acquirente, era stato sottoscritto un contratto preliminare di preliminare di vendita a seguito dell’accettazione di quest’ultimo della controproposta e, dunque, in forza del vincolo obbligatorio da esso derivato, sorto anche il diritto alla provvigione della società appellante per l’avvenuta conclusione dell’affare.

La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, ha dato continuità all’orientamento giurisprudenziale (Cassazione civile, Ss.Uu., 6 marzo 2015, n. 4628) secondo cui la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare è valido ed efficace nel momento in cui sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto e sia fondata su una diversificazione dei contenuti negoziali, nonché identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. L’eventuale non rispetto di tale preliminare di preliminare, in quanto contraria a buona fede, è idoneo a determinare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. [1]

Secondo la Corte di legittimità, essendo la conclusione dell’affare fonte del diritto alla provvigione per il mediatore, anche una proposta di acquisto che integra il preliminare di preliminare può fare sorgere il diritto alla provvigione (Cass., 30 novembre 2015, n. 24397).

Il preliminare di preliminare, in definitiva, realizza l’attivazione del diritto alla provvigione da parte del mediatore come conseguente non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, il quale è inteso come operazione di natura economica da cui nasce il rapporto obbligatorio fra le parti, di un atto grazie al quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento degli accordi stipulati o, in loro assenza, per il risarcimento del danno (Cass., 19 ottobre 2007, n. 22000).

[1] Cfr. A. MARCHETTA, L’interesse delle parti alla formazione progressiva del contratto rende ammissibile il preliminare del preliminare, in Note giur., 6 gennaio 2017.

Antonio Marchetta

©RIPRODUZIONE RISERVATA


Bibliografia

R. CALVO, Contratto preliminare, Giuffrè, Milano, 2016.

 

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Informazioni sull'autore

Antonio Marchetta

Avvocato, laureato in giurisprudenza presso l'Università degli Studi di Palermo discutendo una tesi sull'imposizione tributaria e il federalismo fiscale. Ha conseguito, nella stessa università, la laurea in scienze della pubblica amministrazione con una tesi sul ruolo del revisore dei conti nell'ente locale. Specializzato nella consulenza legale sia per le aziende, sia per i privati. Giornalista pubblicista.
antonio.marchetta@notegiurisprudenziali.it

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