Obbligazioni

La garanzia dell’art. 1669 c.c. per la rovina e difetti di cose immobili è applicabile anche in caso di ristrutturazione

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Cassazione civile, Sezione Unite, 27 marzo 2017, n. 7756


Note giurisprudenziali (ISSN 2531-7229) – anno II – n. 12

I condomini di un immobile citavano in giudizio la società venditrice e la società che aveva eseguito dei lavori di ristrutturazione sull’edificio per gravi vizi costruttivi.

Entrambe le convenute chiamavano in causa un terzo soggetto che aveva eseguito dei lavori di rifacimento degli intonaci al fine di essere tenuti indenni dalle richieste risarcitorie.

Quest’ultima rimaneva contumace e il Tribunale, avendo accertato i gravi difetti dell’opera, accoglieva le domande attoree e condannava le società convenute al risarcimento del danno a titolo di responsabilità per danni ex art. 1669 cod. civ.

La Corte d’Appello di Ancona, in riforma della sentenza di primo grado, osservava che ai fini dell’applicazione dell’art. 1669 cod. civ., la costruzione di un edificio, o di altra cosa immobile destinata alla lunga durata, costituisce presupposto e limite della responsabilità dell’appaltatore. Poiché nel caso concreto erano stati eseguiti solamente interventi di ristrutturazione edilizia, non si trattava di una costruzione nuova, ma di una mera ristrutturazione.

I proprietari dell’immobile ricorrevano in Cassazione che, ravvisando un contrasto giurisprudenziale sull’interpretazione dell’art. 1669 cod. civ., rimettevano la causa al primo Presidente per la successiva assegnazione alle Sezioni Unite.

Le ragioni del ricorso erano affidate ad un solo motivo nascente dalla “violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c.”. Secondo i ricorrenti i giudici di appello non avrebbero motivato sull’entità dei lavori eseguiti sull’edificio e sulla consistenza e rilevanza dei vizi accertati.

La giurisprudenza di legittimità ha due orientamenti contrapposti che sono stati risolti dalla sentenza in commento.

Secondo un primo orientamento, rappresentato dalla sentenza n. 24143 del 2007 e dalla n. 10658 del 2015, l’art. 1669 cod. civ. delimita il suo ambito di applicazione alle opere che hanno ad oggetto la costruzione di edifici o di altri beni immobili di lunga durata, in cui sia ravvisabile la natura di costruzione nuova ed autonoma, non facendovi rientrare modifiche e riparazioni riconducibili, invece, all’art. 812 cod. civ. Tale conclusione è frutto di un’interpretazione di tipo letterale della disposizione codicistica. La conseguenza di tale ragionamento è che là dove non vi sia una costruzione di un’opera nuova destinata alla lunga durata, ma ad una mera riparazione o modificazione dei manufatti esistenti, è applicabile la garanzia di cui all’art. 1667 cod. civ., non l’art. 1669 cod. civ.

Di segno radicalmente opposto, invece, è l’orientamento giurisprudenziale rappresentato dalla sentenza n. 22553 del 2015 secondo cui l’art. 1669 cod. civ. è applicabile anche all’autore di opere realizzate su un edificio preesistente, ma devono incidere sugli elementi essenziali della struttura immobiliare o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in adesione al secondo orientamento, ha ritenuto lo stesso sostenibile in relazione a motivazioni interpretative di tipo storico-evolutivo, letterale e teleologico.

Secondo le Sezioni Unite non è rilevante che i difetti riguardino immobili di nuova realizzazione. Il sostantivo “costruzione”, infatti, è da ritenere un nomen actionis della nozione più ampia di “attività costruttiva”.

Con tali argomentazioni la Corte di legittimità ha ritenuto fondato il ricorso dei condomini e ha cassato la sentenza della Corte territoriale con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Ancona  che nella decisione di merito dovrà tenere conto del principio di diritto secondo cui “l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in generale, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione proprio di quest’ultimo.”

Antonio Marchetta

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Informazioni sull'autore

Antonio Marchetta

Avvocato, laureato in giurisprudenza presso l'Università degli Studi di Palermo discutendo una tesi sull'imposizione tributaria e il federalismo fiscale. Ha conseguito, nella stessa università, la laurea in scienze della pubblica amministrazione con una tesi sul ruolo del revisore dei conti nell'ente locale. Specializzato nella consulenza legale sia per le aziende, sia per i privati. Giornalista pubblicista.
antonio.marchetta@notegiurisprudenziali.it

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